房地产市场全年最重要的“金九银十”黄金月营销档期已经开启，广州开发商马力全开，推货热情高涨。羊城晚报记者了解到，档期内广州共有超40个楼盘有较大的推新动作，其中有16个是全新盘。

和往年同期档期相比，今年的新货货量不会相差太远，但所处的环境已大有不同。日前，广州市住房“十四五”规划出炉，确定了稳地价、稳房价和稳预期的“稳市场”目标；与此同时，随着8月31日二手住房交易参考价格的发布，广州调控仍在持续加码。在特殊的市场背景下，广州“金九银十”的楼市也有特殊的看点。

看点1 新获批预售量创今年新高

在调控不断的市场环境下，今年8月份的一手住宅新批预售量却达到了今年以来的最高峰，成为市场一大看点。

广州中原研究发展部统计，8月份广州新批准预售量达113.39万平方米、11367套，是今年以来的新高。这样高的预售量，除了和各项目工程进度有关外，也和广州实行的一手房指导价有关。为了避免多次申领预售证导致楼盘价格下浮，部分开发商索性一次性申领大批量的预售产品。记者查阅阳光家缘预售证一栏发现，增城的龙湾壹号、万科金茂都会四季等盘，均一次性获批过千套可售单位；此外，广州亚运城、品秀星图、保利锦绣公馆等盘也均一口气申领了约500套新货。

8月的上述预售货量，大部分会在9月份开始推出市场。此外，8月底开始陆续亮相的新盘，也有望在9-10月份获得预售资格。中地行、中原地产等专业机构统计显示，9月份内预计会有16个全新盘亮相，分布在海珠、荔湾、白云、黄埔、南沙和增城等区。

看点2 最热营销季有最严指导价

9月初，中心区一个新盘的营销中心内，一位看楼者问销售人员新货售价多少？销售人员称，需申领到了预售证才有望知道价格，“我们区里也有指导价政策。”

不仅该区，广州其他区域的一手楼同样有指导价政策。今年4月3日开始，广州“全面加强商品房价格备案管理，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案”。随后，黄埔、海珠等区纷纷实施，并补充通知称，各房企不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式变相实行价外加价。

对于指导价政策，不同楼盘有不同的应对方式。如南沙一些项目反应最快，推售“一口价”单位迅速刺激成交；而有些项目虽然执行了指导价，但对交楼标准进行了减配。部分高地价的新盘对指导价更为“紧张”，早在7月份楼盘开放展厅的时候，中心区某新盘营销负责人就对记者坦言担心指导价问题。目前该盘吹风价约10万元/平方米。但对于这样的吹风价，业内人士认为不太可能通过审批。因此，对于“金九银十”档期新盘的定价问题，将会有更多的可能性和话题性，它们也将决定楼盘的销量。

看点3 调控政策连番出台 有望转变市场预期

8月31日，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制》的通知，并同步公布了首批96个二手房社区的参考价格。记者查询发现，不少二手房社区的指导价是今年上半年各自成交均价的六至八成，但和2020年各自的成交价比较接近。在此之前，广州发布了《广州市住房发展“十四五”规划》，该《规划》显示，“十四五”期间最主要任务的第一项，就是稳市场。

针对稳市场的楼市调控，广州一直在进行。稳地价方面，广州将在9月底进行的第二轮集中供地，将会严格限制高价地，成交溢价率均控制在15%以内；稳房价方面，目前已经出台了一手房和二手房的指导价和交易参考价，银行信贷的收紧也恐降低市场交易需求。此外，除了对商品房市场调控外，政府在保障性住房领域均制定了详细计划，以此满足民众居住需求。

连番的调控措施出台，有望改变买卖双方预期。商家是尽快出货回笼资金还是以静制动，买家是出手买房还是持币观望，在“金九银十”档期会有一定的体现。